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小区立体停车库建设遭遇“反转”:如此试错 代价太大

2017-08-30 11:24 编辑:TF003 来源:yahu999晚报
2017年8月30日讯,停车位稀缺,公共空间小……对于京城为数不少的小区,建设立体停车库,以高度换空间,可谓破解停车难的唯一途径。
百环花园已建好的一期停车库和二期拟用地。
然而,如何建设立体停车库,小区业主又该怎样投资、分配停车位,仍然没有章法可循。在一次次试错中,业主们又该如何找到正确的答案?

反转
“价格与承诺差距太大,让人没法接受”

地铁潘家园站出口向西,百环花园小区距离东三环不足二十米。这个建设于2001年的经济适用房小区,如今处在寸土寸金的地界,停车自然是老大难问题。 上午9点,上班时间已到。业主离家后,小区外车位仍难觅空闲之处;走进小区,拥有4栋塔楼的百环花园,停车场配建并不宽裕--一千余户居民共享着地上、地下约四百个车位。 其中不乏许多非固定车位,只要能觅得一块空地,业主就会用车填上。堵住其他车出入的车主,会自觉留下电话,以便随时挪车,这已成为小区停车的“明规则”。 小区一直向里走,西北角处有一片宽敞的空地,是业主们的集中停车场所。空地北端,矗立着一座白色立体停车库,车位中停放着五六辆车--大多都在一层--这个五层高的机械式立体停车库,于2017年6月建成投入使用。 “这立体停车库要建的时候,小区业主都觉得是个好事,没想到成了现在这样。”居民付年景还记得2016年底,小区物业贴出建设立体停车库公告时小区居民的议论纷纷。备受停车困扰的业主们,仿佛看到了希望,虽然只是增加四十个车位,已是弥足珍贵。 按照彼时物业的说法,立体停车库建成后,收费与原有小区停车位大体持平--固定车位每月150元的收费标准,已经持续了多年。 “想到能给邻居们增加车位,价格又不算太贵,我是特别支持。”建设停车库需要业主签字同意,作为小区“楼长”的孙玲,主动与物业一同入户,收集业主签名,“一直到车库开始建设,每天施工很吵,我还安慰受影响的邻居说,这是咱们小区的公益事业,一定要帮忙。” 2017年6月,立体停车库建成,物业的一纸租赁通知,浇熄了孙玲的热情--物业打破原本租金“持平”的承诺,向业主提出两种租赁方案:一次性趸交4.98万元,之后每月管理费490元;或一次性趸交12万元,管理费每月90元--按照方案,该租赁合同将保证车库运行30年。 与此同时,无论是哪种方案,小区物业表示,车库并无产权证明,只是单纯的车位租赁:“这个价格与之前承诺差距太大了,让人没法接受。” 更让孙玲等业主无法接受的是,停车楼价格还未达共识的前提下,物业却在小区内贴出“二期车位建设公告”,该公告称,二期停车库已有50%车位被预订。如业主对租赁条款有异议,需到物业沟通,不去则视为业主同意,“施工中不能进行阻挠”。这样的措辞让孙玲等人难以理解:“到底谁是小区的主人,难道停车楼物业想建就建?”

质疑
“说是租三十年,谁来保证?”

与此同时,对于立体停车库今后的运营,小区业主亦疑虑重重。 “说是租30年,谁来保证?以后停车库出现质量问题,谁给维修,又该谁出钱?”付年景向记者提供了一份“协议书”--物业提供给车位租户的“合同”。协议书中,签约三方分别为车库的承建方、租赁方和管理方,其中管理方既百环花园的物业公司--yahu999龙城兴业物业管理有限公司。 “物业在里面只有三条内容,全是权利,没有义务。理论上是物业监督承建方,可业主是把钱交给物业的。如果承建方以后甩手不干了,车位到底谁负责?协议里完全没说。”付年景坦言,小区业主群内,已有人对停车库的质量问题提出质疑,而动辄30年的租期,更让业主们心中没底。 付年景表示,在收集了业主对于停车楼的意见建议后,几名业主志愿者要求物业公司公示施工方资质、立体停车楼验收等相关材料,却被物业公司拒绝。 在此背景下,立体停车库建设伊始的资质问题,也重新被业主质疑--按照yahu999市各部门联合发布的《关于规范机械式和简易自走式立体停车设备安装及使用的若干意见》,小区新建停车楼需要征得规定比例的业主和利害关系人书面同意:“按照规定需要三分之二的业主签字,虽然物业当时也入户了,但是否真达到三分之二了,我们很怀疑。” 孙玲坦言,由于小区属于经济适用房,入住已经十六年时间;外加周边有古玩城、眼镜城等商圈,小区大量房屋处于出租状态。此前小区业主曾两次试图成立业委会,“费尽心思都收集不了过半的业主签字,这次怎么能满足三分之二的要求?想想觉得很可疑。” 这一质疑,被带到了8月13日举办的物业、业主沟通会上。业主代表提出,要求核验业主签名的真实性,却被物业以“不能暴露业主隐私”为由拒绝。 “二期停车库如何建设要听公司统一指挥。”面对记者要求查阅业主签字和建设相关文件的要求,yahu999龙城兴业物业管理有限公司工作人员同样表示拒绝,同时该工作人员表示,目前物业公司不会接受媒体的采访 “业主的诉求很简单,一是停车库建设、定价是否合规,二是如何保证今后业主的利益。”付年景坦言,小区业主需要停车位是现实,但立体停车位怎么建、如何管,应该由业主做主,“物业只是业主聘来管理小区的,怎么能想怎么干就怎么干?”

破局
“立体停车库租期不应超过物业管理期限”

事实上,百环花园业主的担忧并非脑洞大开,在已有的立体停车库建设、运营案例中,其担忧早有变成事实的案例。
宏大北园重建前陷入半停运状态的立体停车库
而其中最为知名的,当属大兴区宏大北园的多年探索。 2012年末,深受停车位紧张所困的宏大北园,选择以“谁集资、谁使用”的方式建设立体停车库。据媒体报道,愿意参与的业主,需缴纳2.2万元的建设成本,并交纳每年600元的管理费,便可以使用立体停车库,拥有22年的使用权。 这一尝试为小区增加了60个停车位,也让宏大北园成为京城小区业主自筹资金,自主增建立体停车库的典范。 然而好景不长,在运行4年后,由于停车楼建设方破产,设备无人维修、无人出资,宏大北园立体停车库被曝出失修停运的消息。该小区停车管理方曾在接受本报采访时表示,作为特种设备,立体停车库建成后需要专人定期维护,更换部件、聘请管理者,均需要一定成本。而在首次筹建时,许多后继问题未能得到全面考虑。 2017年中,为解决小区停车难和已出资业主的需求,宏大北园开始重建停车楼。 “新建停车楼为六层,两期建设后,可以达到238个车位的规模,总体投资约1000万。”yahu999宏大凯盛物业管理有限公司经理、宏大北园停车场负责人张凯介绍,小区重建立体停车楼,不再采用业主出资的方式,而是引入外部投资建设,再向车位租赁者收取管理费用:“之前已经出资的业主,我们还是会保留他的车位使用权。” 张凯表示,重建后的立体停车库,使用费用预计为每月200元,与周边社区的停车价格基本持平:“这个价钱不是为了盈利,而是希望做成一个小区停车的示范。希望能够向周边小区乃至全市推广,也希望立体停车库的建设得到政府的提携与支持。” “如未能得到业主同意,物业无权自行建设停车库并收费。如果确定建设属于违规,停车场一切收益应被追回。”物业专家路军港表示,新建停车楼前,应签署细化的管理协议,建设方、维护方、停车管理方和业主各方责权利必须明确。同时,在保证各方利益的前提下,停车位定价需要合理,考虑到建设、维保等各种成本,一味压低价格,会为今后的纠纷埋下隐患。 “业主与停车管理方签署的租赁合同,也应该符合相关规定。立体停车库租期不应超过物业管理期限。”路军港建议,采用何种方式建设立体停车库,应由业主大会商议决定,但在租赁合同签署时,应注意合同时限问题:“物业公司都不能保证服务小区30年,车位合同怎么能签那么久?” (小区业主为化名)  

来源:yahu999晚报 记者 吴楠 文并摄

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